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Die Kölner Wohnungsbaumisere

Köln | Jährlich 6.000 Wohnungen zu bauen hatte sich die Stadt auf die Agenda geschrieben. Doch auch die neusten Zahlen für das vergangene Jahr erreichen diese Dimension bei Weitem nicht. Gerade einmal 2.175 Wohnungen wurden 2019 fertig gestellt, wie nun das Amt für Stadtentwicklung und Statistik in seinem Bericht „Kölner Wohnungsbau 2019“ bekannt gab. 1750 weniger als im Vorjahr. Der Bauüberhang ist so hoch wie lange nicht.

Auch die Zahl der genehmigten Anträge fiel im Jahr 2019 mit 2.715 genehmigten Wohnungen um 11 Prozent niedriger aus als im Jahr zuvor. 4.160 Wohnungsbauanträge waren gestellt worden. Ebenso hat sich die Zahl geförderter Mietwohnungen (insgesamt 38.362) im Vergleich zum Vorjahr leicht abgenommen. Immerhin hat die Zahl der bewilligten Fördermittel für öffentlich geförderte Mietwohnungen den Zielwert von 1000 Wohnungen um 139 überschritten. Weiterer Trend beim Wohnungsbau: die Wohnungen werden im Schnitt immer kleiner. Ein Drittel aller neuen Wohnungen sind Ein- oder Zweiraumwohnungen. Ebenso ist die durchschnittliche Wohnfläche mit 86 Quadratmetern im Vergleich zum Durchschnitt der letzten zehn Jahre um zehn Quadratmeter gesunken.

Schuld an der Wohnbau-Misere ist nicht allein die Bauaufsicht, die mit Personalmangel und langwierigen bürokratischen Prozessen zu kämpfen hat. Derzeit fehlen im Bauamt 16 Mitarbeiter, die Gewinnung neuer Mitarbeiter gestaltet sich schwierig. Man habe „Akquisitionsprobleme“, sagte Baudezernent Markus Greitemann. Zudem seien 70 Prozent der eingereichten Bauanträge unvollständig und fehlerhaft gewesen, beklagt das Amt. Durch die „Korrekturschleife“ erhöhe sich die Bearbeitungszeit deutlich. Ob dies tatsächlich der Hauptgrund dafür ist, dass − wie die Gemeindeprüfanstalt des Landes NRW kürzlich festgestellt hat − Köln bei der Bearbeitungsdauer von Baugenehmigungen im Vergleich aller 496 NRW-Kommunen an letzter Stelle liegt? Baudezernent Greitemann wünscht sich trotz aller Schwierigkeiten noch mehr Bauanträge. Verfügbare Flächen gebe es immerhin noch genug. Kritisch werde es erst ab 2040.

Auch die Gründe für den Bauüberhang sind vielfältig. 7.236 in den letzten Jahren genehmigte Wohnungsbauprojekte wurden immer noch nicht fertig gestellt, auch wenn 4.500 davon immerhin schon im Bau sind. Ein möglicher Grund für den hohen Bauüberhang: Während die Bauwirtschaft boomt, sei es für Bauherren derzeit scher einen Bauunternehmer zu finden, sagte Greitemann. Dies legen auch die Zahlen des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik NRW nah, nach der der Auftragseingang im Baugewerbe in Köln von 2018 zu 2019 um 79 Prozent gestiegen ist.

Doch auch andere Gründe kommen in Frage. Der Sprecher der Fraktion „Die Linke“ Jörg Detjen vermutet hinter der Bauverzögerung strategisches Taktieren der Investoren: „Die Investoren spekulieren auf immer weiter steigende Preise. Deshalb bauen sie nicht, obwohl sie ihre Baugenehmigung bereits in der Schublade haben.“ Reker lasse sich von den Unternehmen an der Nase herumführen, so Detjen weiter. Das Bündnis mit privaten Investoren löse das Problem nicht, ein weiteres stadteigenes Wohnungsbauunternehmen müsse her. Am 15. Juni tagt das Kölner Wohnungsbauforum. „Dann muss die private Wohnungswirtschaft Rechenschaft ablegen, warum sie sich verweigert und nicht ansatzweise die zugesagte Fertigstellung von 6000 Wohnungen erreicht“, fordert Detjen. Auch Ratsmitglied Brigitta von Bülow vom B90/Die Grünen sieht den Gesetzgeber in der Pflicht die Fristen zu verkürzen, in denen ein Bauherr spätestens nach Erteilung der Genehmigung anfangen muss zu bauen.

Die FDP schiebt den Schwarzen Peter für die nur 4160 gestellten Wohnbauanträge in 2019 vor allem den „immer neuen bürokratischen Hürden“ zu, die laut einer schriftlichen Stellungnahme der FDP den Standort belasten und Investoren abschrecken würden. Die „hausgemachten Probleme“ hießen „kooperatives Baulandmodell, Milieuschutzsatzungen, städtisches Vorkaufsrecht für Grundstücke, Konzeptvergaben“. Weiter heißt es: Wer sein Bauaufsichtsamt zwei Wochen schließe (wie es Baudezernent Greitemann im vergangenen Jahr getan hatte) um Altlasten abzubauen, leiste einen „verwaltungstechnischen Offenbarungseid“. Sie fordert, dass für die nächsten fünf Jahre alle „bürokratischen Investitionshemmnisse auf Eis gelegt werden“. Eine entsprechende Initiative werde man in den Rat einbringen.
OB-Kandidat Andreas Kossiski (SPD) macht auf die Folgen der niedrigen Wohnungsbauzahlen für die Menschen in der Stadt aufmerksam: „Die Familie, die gerade Nachwuchs erwartet und eine größere Wohnung benötigt, kann jetzt nicht umziehen. Rentner, die in eine kleinere Wohnung umziehen möchten, müssen in ihrer vielleicht zu großen Wohnung bleiben, die sie nur mit großer Mühe in Schuss halten können.

Jeder, der eine neue Wohnung sucht, ist schockiert über das knappe Angebot und die horrenden Mieten“, äußerte sich Kossiski in einer offiziellen Stellungnahme anlässlich der nun veröffentlichten Zahlen. Als Oberbürgermeister werde er für schnellere Ausweisung von neuem Bauland und schnellere Genehmigung von Bauanträgen sorgen. Doch dieser Prozess ist längst im Gange.

Eine Baugenehmigungssoftware, die sogenannte „elektronische Bauakte“ ist in Entwicklung und soll ab 2021 für schnellere Abwicklung sorgen, zusätzlich sollen Prozesse in der Bauordnung verschlankt werden. Um dem Personalproblem entgegenzutreten stehe man unter anderem in Gesprächen mit der TH, wo zukünftig möglicherweise einen Studiengang entstehen könnte, der auf eine Tätigkeit bei der Bauaufsicht vorbereitet. Auch die Arbeit bei einer Behörde könne ein sowohl kreativer wie anspruchsvoller Job sein, so Greitemann.

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