Köln | Larbig und Mortag Immobilien, eines der fünf großen Unternehmen für gewerbliche Immobilienvermittlung in Köln, stellte heute seinen „Büromarktbericht 2012“ vor, der sich auf eigene Datenerhebungen auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt stützt und Zahlen zu Kaltmietpreisen, Leerständen, durchschnittlichen Nebenkosten sowie zur Nachfrage von Büroimmobilien enthält. Außerdem gab das Unternehmen eine Prognose für die Entwicklung auf dem Büroimmobilienmarkt für das laufende Jahr ab. Report-k.de hat für Sie die Keyfacts des Berichts zusammengefasst:
Vermietete Fläche
Im Jahre 2011 wurden insgesamt 385.000 Quadratmeter Bürofläche im Kölner Stadtgebiet vermietet.2012 betrug die Gesamtfläche 247.000 Quadratmeter, was einen Rückgang um 36 Prozent bedeutet. Grund: Es gab in 2012 keine Großvermietungen von Flächen von 10.000 Quadratmetern oder mehr. Außerdem sei das Jahr 2011 ein Ausnahmejahr gewesen – mit Großvermietungen an Lanxess und Rheinenergie mit einer Gesamtfläche von 83.000 Quadratmetern.
Im 10-Jahres-Vergleich, der bei 230.500 Quadratmetern liegt, befindet sich 2012 leicht über dem Durchschnitt. Deshalb bewertet Larbig und Mortag das Jahr 2012 als positiv. 2012 seien vor allem Flächen bis 500 Quadratmeter von Unternehmen mit bis zu 25 Mitarbeitern nachgefragt worden.
Größte Einzelvermietung 2012 waren das Naturwissenschaftlich-medizinische Institut der Deutschen Sporthochschule, eine Anmietung von Pfeifer und Langer auf dem ehemaligem RTL-Areal sowie die Verwaltung von Peugeot-Citroen mit jeweils rund 8.000 Quadratmetern. In 2012 seien 16 Objekte mit Gesamtflächen von 2.000 Quadratmetern und mehr vermarktet worden.
Nachfrage in den Stadtteilen
Am stärksten nachgefragt waren Immobilien in der Innenstadt. Hier beträgt die gesamte vermittelte Fläche rund 75.500 Quadratmeter was etwa 30 Prozent der 2012 insgesamt vermittelten Fläche entspricht. Auf Platz zwei und drei rangieren Ehrenfeld und Lindenthal mit jeweils knapp 30.000 Quadratmetern neu vermieteter Fläche, was jeweils um die 11 Prozent der Gesamtfläche ausmacht. Besonders erfreulich bewerten die Immobilienvermittler die Nachfrage in Ossendorf, das mit über 23.000 Quadratmetern rund 10 Prozent der neu vermittelten Büroflächen ausmache.
Leerstand
Der Leerstand 2012 wird stadtweit im Durchschnitt mit 7,7 Prozent beziffert. In Einzelfällen liegt der Leerstand deutlich höher – so etwa im Rheinauhafen mit 14,4 Prozent. Hierbei ist der Neubau auf dem geplanten Baufeld 4 noch nicht berücksichtigt. Der Leerstand im Rheinauhafen sei vor allem damit zu erklären, dass es sich in der Gesamtheit hauptsächlich um kleinflächige Büros handle, die dann eventuell auch nicht den gewünschten Attraktivitätsfaktor wie etwa direkten Rheinblick lieferten. Auch ein Grund für den hohen Leerstand sei der Auszug einer größeren Solarfirma aus einem der Gebäude.
Dennoch bezeichnet Larbig und Mortag die Entwicklung des Standortes Rheinauhafen als Premiumstandort positiv, da es sich hierbei um ein spekulatives Neubauprojekt handle, das nach und nach Interessenten von sich überzeuge.
Mieten
Was die Mieten betrifft, so waren diese mit einem Durchschnitt von 11,06 EUR Kaltmiete pro Quadratmeter beinahe unverändert im Vergleich zum Vorjahr (11,05 EUR).
Die 2012 erzielte Maximalmiete lag mit 19,75 EUR unter der von 2011 mit 20,30 EUR. In der Innenstadt lagen die Durchschnittspreise bei 12,41 pro neu vermietetem Quadratmeter. Zum Vergleich: In Marsdorf waren Büroflächen für durchschnittlich 7,20 EUR pro Quadratmeter zu haben.
Unterscheidet man nach Größenklassen, so ergeben sich die folgenden Durchschnittswerte:
– Für Objekte von 3.000 und mehr Quadratmetern: Durchschnittlich 10,33 EUR pro Quadratmeter.
– Für Objekte unter 3.000 Quadratmetern: Durchschnittlich 11,45 EUR.
Ebenfalls ist ein Unterschied bei der Laufzeit der Mietverträge zu erkennen:
– Für Objekte von 3.000 und mehr Quadratmetern liegt die durchschnittliche Mietdauer bei 6,7 Jahren.
– Für Objekte kleiner als 3.000 Quadartmetern beträgt die mittlere Mietdauer bei 3,3 Jahren.
Insgesamt seien die Mietvertragszeiten mit durchschnittlich 4,05 Jahren leicht rückläufig.
Laut Larbig und Mortag ist von einer Stagnation des Mietpreises im laufenden Jahr auszugehen.
Was die durchschnittlichen Nebenkosten anbelangte, so lagen diese 2012 bei 2,87 EUR pro Quadratmeter. Als Berechnungsgrundlage dienten dem Unternehmen hierbei Zahlen von 500 Mietimmobilien im Raum Köln.
Bei den Nebenkosten gilt es wieder zu differenzieren:
– Für Hochhäuser errechnete man 3,75 EUR pro Quadratmeter im Durchschnitt. Bei Neubauten ab dem Jahr 2000 gelten 3,10 EUR pro Quadratmeter.
– Für Gebäude unter 10 Stockwerken einen Durchschnittswert von rund 3,10 EUR bei Neubauten ab 2000, bei Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 2000 rund 2,85 EUR/Quadratmeter.
Neubauprojekte 2013
Im Jahr 2012 seien, außer dem „Euronova“ im Kölner Süden, kaum Projekte in Auftrag gegeben oder fertiggestellt worden. 2012 hätten sich rund 170.000 Quadratmeter neue Bürofläche im Bau befunden. Hiervon sollen 2013 knapp 80.000 Quadratmeter fertiggestellt werden.
Zu den Großprojekten zählten das MaxCologne, ein Projekt am Waidmarkt mit rund 7.000 Quadratmetern, das Gebäude am Kaiser-Wilhelm-Ring 17 mit rund 7.000 Quadratmetern, sowie Teile des Gerling Quartiers.
Die Angebotsverknappung sowie das geringe Volumen an fertiggestellten Objekten sei vor allem den bestehenden wirtschaftlichen Risiken sowie den Restriktionen der Banken geschuldet, so die Immobilienvermittler.
Prognose für 2013
Larbig und Mortag rechnen mit rund 260.000 Quadratmeter neu vermieteten Büroflächen. Auch in diesem Jahr dürfte es kaum Großabschlüsse jenseits der 10.000 Quadratmeter geben.
Der Leerstand soll in 2013 weiter sinken. Dies hänge mit der geringen Neubautätigkeit einerseits und einem überdurchschnittlich hohem Umzugsgeschehen innerhalb der Stadt zusammen. Es würden künftig mehr vorhandene Büroflächen in Beschlag genommen als neue auf den Markt kämen.
Teuerstes Objekt sei das renovierte Gebäude am Kaiser-Wilhelm-Ring 17. Hier würden mit rund 23 EUR pro Quadratmeter die höchsten Preise veranschlagt. Neben der verkehrsgünstigen Lage sei hierbei auch die hochklassige Ausstattung ausschlaggebend für den Preis. Was realisierte Spitzenwerte beträfe, so lägen der Kölnturm im Mediapark, das rechtrheinische Cologne Triangle sowie der Rheinauhafen vorne.
Autor: Daniel Deininger
Foto: Die Firmeninhaber Markus Larbig und Uwe Mortag bewerten das Jahr 2012 positiv.
