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Immobilien-Marktbericht „Kampmeyer-Analyse 2013“ veröffentlicht: Diskrepanz zwischen Kaufpreis- und Kaltmietentwicklung bei Bestandsimmobilien

Köln | Das Kölner Unternehmen Kampmeyer Immobilien stellte heute unter dem  Titel „Kampmeyer-Analyse Köln 2013“ seinen aktuellen Immobilien-Marktbericht vor. Daraus geht hervor, dass sich im Bereich der gebrauchten Wohnimmobilien eine Abkopplung der Mieten von den Kaufpreisen vollzieht. So seien die Preise für Bestandsimmobilien zwischen März 2012 und März 2013 im Schnitt um 8,39 Prozent gestiegen, während sich die Kaltmieten bei Bestandsobjekten im Schnitt um 3,64 Prozent verteuert hätten . Die teuersten Bestandsimmobilien sind laut Bericht in den südwestlichen Stadtteilen zu finden, wobei die Preise in den  rechtsrheinischen Wohnlagen nicht zuletzt aufgrund des größeren Potentials in puncto Wachstum und Renditen weiter steigen.

Laut Kampmeyer-Analyse ebenfalls auffallend: die ungleiche Preisentwicklung bei Neu- und Bestandsimmobilien auf dem Kölner Markt. Stiegen die Preise bei Neubauten zwischen 2006 und 2013 im Schnitt um 39 Prozent pro Quadratmeter (von durchschnittlich 2.586 auf 3.486 Euro), so gab es bei gebrauchten Wohnungen im selben Zeitraum einen Anstieg um durchschnittlich 25 Prozent ( von 1.818 auf 2.278 Euro)zu verzeichnen. Vor allem in den vergangenen beiden Jahren habe es einen sprunghaften Anstieg der Preise bei Neubauten gegeben, so Roland Kampmeyer, Geschäftsführer. Dies sei auf einen „Nachholbedarf“ gegenüber der Vorjahre zurückzuführen. Allein im Jahr 2011 sei der durchschnittliche Kaufpreis um 17,1 Prozent gestiegen. 2012 habe die Verteuerung bei 3,18 Prozent im Durchschnitt gelegen. Höchstpreise von knapp über 5.000 Euro werden in der Innenstadt erreicht, über 3.000 Euro pro Quadratmeter werden in Ehrenfeld, Klettenberg, Nippes oder auch Riehl fällig. In Stadtteilen wie Buchheim und Kalk liegen die Preise zwischen 2.500 und 2.600 Euro.

Der Durchschnittspreis für eine gebrauchte Wohnung  liegt laut Kampmeyer-Analyse in den stark nachgefragten Stadtteilen Alt- und Neustadt, Braunsfeld, Marienburg und Lindenthal bei über 3.000 Euro. In Chorweiler gibt es den Quadratmeter gebrauchte Immobilie für durchschnittlich unter 1.000 Euro, Tendenz: fallend.  

In den rechtsrheinischen Wohnlagen Stammheim, Mülheim, Ensen und Porz steigen laut der Analyse die Preise. Im Falle von Mülheim sei dies den großen Veränderungen im Stadtteil, so etwa rund um den Mülheimer Hafen geschuldet, so Kampmeyer. Der Trend soll dort laut Kampmeyer weiter anhalten, da in diesen Stadtteilen weiter ein Zuzug durch neu entstehende Arbeitsplätze stattfinden werde.

Die Kaltmieten bei Bestandsimmobilien liegen laut der Analyse in der Innenstadt mit durchschnittlich 10 bis 11 Euro am höchsten. Der Durchschnittspreis für gebrauchte Wohnungen  im Kölner Stadtgebiet fällt mit deutlich über 9 Euro unwesentlich günstiger aus. Für Neubauwohnungen werden bis zu 14 Euro in Neustadt-Nord fällig, der stadtweite Durchschnitt liegt bei rund 11 Euro.

Im Vergleich zu Düsseldorf oder auch Bonn geht laut der Analyse in Köln die Schere zwischen Angebot und Nachfrage besonders weit auseinander. Pro 1.000 Einwohner treffen hiernach 419 Anfragen auf gerade einmal 13 Angebote (als Quelle gibt der Bericht das Portal Immobilienscout24 an). Dennoch seien potenzielle Mieter in den vergangenen Jahren selbstbewusster geworden. So seien viele bereit, mehr Miete für eine Wohnung ihn ihrem favorisierten Veedel auszugeben, jedoch seien damit auch die Ansprüche gewachsen. Vor allem in puncto „zweite Miete“, also den Nebenkosten achteten viele Mietinteressenten auf moderne Ausstattung der Mietimmobilie, angefangen bei einem neu ausgestatteten Bad, bis hin zu moderner Heiztechnik sowie Wärmedämmung zur Minimierung der Ausgaben über die Kaltmiete hinaus. Im Falle von Tiefgaragenstellplätzen werde immer häufiger die Möglichkeit eines Stromanschlusses zum „Betanken“ von Elektromobilen angefragt. Auch für die Seite der Vermieter sei eine Sanierung unter diesen Gesichtspunkten durchaus attraktiv. So ließen sich im Falle von Altbauten Mietpreissteigerungen von über 60 Prozent bei Neuvermietung nach Sanierung erzielen.

Für die kommenden Monate rechnet Kampmeyer mit einer moderaten Entwicklung sowohl bei Kaufpreisen als auch bei den Mieten. Auf die Frage, wie künftig mehr günstiger Wohnraum für sozial Schwache geschaffen werden könnte, antwortete Kampmeyer, dass man nicht vergessen dürfe, dass der Immobilienmarkt längst ein internationaler sei. Politische Entscheidungen zur Förderung von sozialem Wohnungsbau auf lokaler Ebene hätten daher nur einen geringen Effekt. Einen möglichen Lösungsansatz sieht Kampmeyer nicht in der „Objektförderung“, sondern in der „Subjektförderung“ - also in der finanziellen Unterstützung von Geringverdienern, damit sich diese die marktüblichen Mieten leisten können.

Infobox:

Die Kampmeyer-Analyse 2013 basiert nach Angaben des Unternehmens auf 16 Millionen Datensätzen, Statistiken der Stadt Köln, der Landes und der Bundesämter sowie eigenen Recherchen des Unternehmens. Der Marktbericht kann kostenfrei über die Homepage des Unternehmens bezogen werden.

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