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BGH: Gerichte müssen Härtefälle bei Eigenbedarf genauer prüfen

Karlsruhe | Bei Eigenbedarfskündigungen dürfen Gerichte nicht pauschal urteilen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch. Der Zivilsenat des Bundesgerichtshofs präzisierte in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechung zu der Frage, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann.

Der Fall

Der Bundesgerichtshof hob in beiden Fällen das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurück, insbesondere zum Bestehen von Härtegründen. Da sowohl auf Seiten des Vermieters wie auf Seiten des Mieters grundrechtlich geschützte Belange (Eigentum, Gesundheit) betroffen sind, seien eine umfassende Sachverhaltsaufklärung sowie eine besonders sorgfältige Abwägung erforderlich, ob im jeweiligen Einzelfall die Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses diejenigen des Vermieters an dessen Beendigung überwiegen, hieß es zur Begründung. Im ersten Fall hatte der Kläger, ein Familienvater, die Wohnung der im Jahr 1937 geborenen Beklagten, die seit 1974 Mieterin einer circa 73 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in Berlin ist und diese mit ihren beiden über 50 Jahre alten Söhnen bewohnt, im Jahr 2015 zwecks Eigennutzung erworben.

Der vom Kläger ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung widersprach die Beklagte, weil ihr ein Umzug aufgrund ihres Alters, ihrer Verwurzelung in der Umgebung durch die lange Mietdauer sowie einer Demenzerkrankung, die sich durch den Umzug weiter zu verschlechtern drohe, nicht zumutbar sei. Die Demenzerkrankung wurde durch ein in der Berufungsinstanz vorgelegtes Attest bestätigt. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neues zu erlernen und sich in einer neuen Umgebung zurechtzufinden, weshalb ein Umzug mit einer Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes einhergehen würde.

Räumungsklage von Berufungsgericht abgewiesen

Das Berufungsgericht hatte daraufhin die Räumungsklage abgewiesen. Es hatte zwar die Eigenbedarfskündigung des Klägers für wirksam erachtet, hatte jedoch wegen eines von ihm bejahten Härtefalls bestimmt, dass das Mietverhältnis der Parteien auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Im zweiten Fall sind die Beklagten seit 2006 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kläger in einem Dorf in der Nähe von Halle (Saale) in Sachsen-Anhalt.

In dem Haus leben auch noch der volljährige Sohn der Beklagten sowie der Bruder des Beklagten. Die Beklagten widersprachen der Kündigung. Der Eigenbedarf sei vorgeschoben, der wahre Grund für die Kündigung seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung. Darüber hinaus beriefen sie sich auf Härtegründe, insbesondere auf die schwere Erkrankung des Beklagten. Dieser leidet an diversen Erkrankungen beziehungsweise Einschränkungen der Alltagskompetenz. Er wird von seinem als Betreuer bestellten Bruder und auch von der Beklagten im häuslichen Bereich versorgt. Nach einem in der Berufungsinstanz vorgelegten ärztlichen Attest eines Psychiaters würde ein erzwungener Umzug unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes des Beklagten führen.

Unzumutbare Härte verneint

Die Vorinstanzen hatten die Eigenbedarfskündigung für begründet erachtet und der Räumungsklage der Kläger ohne eine Beweisaufnahme über den streitigen Eigenbedarf stattgegeben. Ein von den Beklagten beantragtes Sachverständigengutachten zur drohenden Verschlechterung des Gesundheitszustands des Beklagten wurde gleichfalls nicht eingeholt. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte hatte das Berufungsgericht mit der Begründung verneint, dass sich aus dem für den Beklagten vorgelegten Attest eine drohende schwerwiegende Beeinträchtigung oder drohende Lebensgefahr nicht ergebe.

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