Studie IW: Private Kleinvermieter stellen wichtigste Anbietergruppe im deutschen Mietwohnungsmarkt dar

Köln | Der private Kleinvermieter. Für den Wohnungsmarkt in Deutschland hat er eine große Bedeutung, denn die Mehrzahl der Mietwohnungen liegt in der Hand von Kleinvermietern. Das ist das Ergebnis einer Studie, mit dem die Eigentümerverbände Kölner Haus- und Grundbesitzerverein sowie Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln beauftragt haben. Rund 3,9 Millionen Haushalte, also etwa neun Prozent der Bevölkerung, vermieten in Deutschland rund 15 Millionen Wohnung. Die Ergebnisse dieser Studie wurden am gestrigen Mittwoch vorgestellt, denn kurz vor der Bundestagswahl fordern die Auftraggeber von der Politik, den Mietwohnungsmarkt möglichst wenig mit gesetzlichen Vorgaben einzuschränken.

Wer aber zählt zu den Kleinvermietern? Sind es nur die wohlhabenden Geldanleger, oder zählen auch andere Gesellschaften zu dieser Gruppe? Was verdient ein privater Kleinvermieter in Köln? Welches Einkommen generiert es insgesamt für Köln? Wie viele private Kleinvermieter gibt es überhaupt in Köln? Wie wirken sich politische Entscheidungen auf diese Beivölkergruppe aus? Diese Fragen hat nun der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein zusammen mit Haus und Grund Düsseldorf, das Institut der deutschen Wirtschaft Köln mit einer Studie zur Untersuchung der Personengruppen „priavte Kleinvermieter“ beauftragt.

Wohnungen in Deutschland überwiegend in privater Hand

Vermieter von Wohnungen und Häusern sind nicht immer auch reich. Das zeigt das Ergebnis der Studie. Die meisten Mietwohnungen in Deutschland werden, laut Studie, von privaten Kleinvermieter angeboten. Rund 3,9 Millionen Kleinvermieter, also etwa neun Prozent der privaten Haushalte in Deutschland – vermieten rund 15 Millionen Wohnungen. Besonders viele private Vermieter gibt es in Baden-Württemberg mit einer Quote von 15 Prozent. Nordrhein-Westfalen (NRW) liegt im Mittelfeld, so die Studie. In Köln und Düsseldorf stellen Privatpersonen und Wohnungseigentümer mehr als zwei Drittel aller vermieteten Wohnungen in NRW zur Verfügung.

Der private Vermieter in Deutschland kommt aus allen Schichten

Schaut man auf das Ergebnis der Studie, stammen die Vermieter in Deutschland aus allen gesellschaftlichen Schichten. Ältere Haushalte sind mit 39 Prozent zwar leicht überrepräsentiert, ähnliches gilt für Freiberufler mit 14 Prozent, doch unter den privaten Vermietern finden sich auch Angestellte, Beamten, junge Leute und Geringverdiener, erklärt Professor Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte IW. Die größte Gruppe stellen Rentner und Angestellte mit jeweils mehr als 30 Prozent.

Sechs Prozent der privaten Vermieter kommen aus den 20 Prozent einkommensschwächsten Haushalten in Deutschland. Rund 22 Prozent der Vermieter haben ein monatliches Nettohaushaltseinkommen unterhalb des Medians der Bevölkerung. 53 Prozent der Vermieter erzielen vor Steuern Nettomieteinnahmen von weniger als 5.000 Euro pro Jahr. „Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist also eher eine Ausnahme als die Regel“, erklärt IW-Immobilienexperte Voigtländer.

Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, stelle daher eher eine Ausnahme als die Regel dar, erklärt Voigtländer.

Zahl der privaten Vermieter steigt

Die Anzahl privater Kleinvermieter ist in den vergangenen Jahren sowohl absolut als auch relativ zur Gesamtbevölkerung gestiegen, erklärt Voigtländer. Grund dafür seien die guten Voraussetzungen für private Kleinvermieter: Niedrigzinsen, starke Konjunktur und ungebrochene Nachfrage nach Wohnungen. Aber finanzielle Belastungen wie energetische Sanierungen und zunehmende Regulierungen durch die Mietpreisbremse oder Erhaltungssatzung verhindern dies, sagt Voigtländer: „Bund und Länder müssen aufpassen, den Vermietern nicht zu viel aufzubürden.“

…, auch in Köln

Das Statistische Bundesamt gibt für das Jahr 2015 einen fortgeschriebenen Wohnungsbestand in Köln von insgesamt 553.300 Wohnungen aus. Vom gesamten Wohnungsbestand in Köln stehen 71,2 Prozent dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung. Der verbleibende Bestand entfällt auf Selbstnutzer, Ferien- und Freizeitweihungen oder Leerstände. 41 Prozent der Wohnungen in Köln werden von Privatpersonen und weitere 24,7 Prozent von Wohnungseigentümergemeinschaften angeboten.

In Köln werden etwa 65,7 Prozent aller Mietwohnungen von privaten Kleinvermietern gestellt, sagt Voigtländer. Das seien derzeit knapp 25.800 Wohnungen. Dies entspreche einem Anstieg von 40,7 Prozent im Zeitraum von 2000 bis 2015.

Im Rahmen der Analyse der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird unterstellt, dass die privaten Kleinvermieter in Köln Einnahmen in Höhe der durchschnittlichen Nettoeinkünfte je städtischem Kleinvermieter ausweist. Um das unterschiedliche Mitpreisniveau in den betrachteten Städten zu verücksichtigen, werden die durchschnittlichen Nettoeinkünfte je städtischem Kleinvermieter um einen entsprechenden Faktor für Köln korrigiert. Multipliziert mit der Anzahl der vermietenden Haushalte ergibt dies ein Volumen der Nettoeinkünfte von 310,6 Millionen Euro in Köln. Durch Verknüpfung der Anzahl vermietender Haushalte mit der Anzahl der Wohnungen, die durch Privatpersonen am Mieterwohnungsmarkt angeboten werden, zeige sich, dass Köln durchschnittlich 6,3 Wohnungen auf einen Vermieter entfallen.

Mitpreisbremse nicht der richtige Weg

Doch finanzielle Belastungen wie energetische Sanierungen und zunehmende Regulierungen durch die Mietpreisbremse oder Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) stellen eine große Herausforderung für private Kleinverieter dar, sagt Voigtländer. Konzeptionell seien Mietpreisbremse, Erhaltungssatzregeln und andere Regulierungen kaum geeignet, den Mieterwohnungsmarkt zu entspannen. „Bund und Länder müssen aufpassen, den Vermietern nicht zu viel aufzubürden.“ Zunehmende Regulierungen sieht auch Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung, als Problem. Sollte der Privatvermieter zunehmend vertrieben werden, hätte Köln eine ähnliche Situation, also sehr hohe Mietpreise, wie zum Beispiel in den Metropolen Paris und London. „Wohnungen baut man nicht mit einer Bremse, sondern mit Bagger und Kran“, betont Dr. Johann Werner Fliescher, Vorstand Haus und Grund Düsseldorf und Umgebung. „Es ist wichtig Anreize und nicht Verbote zu schaffen“, forderte Konrad Adenauer, Vorsitzender vom Haus- und Grundbesitzerverein. Auch Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins plädierte für einen fairen Interessenausgleich – sowohl für Vermieter als auch Mieter.

Autor: Irem Barlin