Köln | Es ist kein Geheimnis: Der Mietwohnungsmarkt ist in Köln angespannt. Das bestätigt auch der von der Stadt Köln im Rahmen der Kölner Statistischen Nachrichten 2/2024 herausgegebene Wohnungsmarktbericht Köln 2024. Die wichtigsten Kennzahlen zum Mietwohnungsmarkt in Köln.
Fakt 1: Der Neubau macht den geringsten Anteil aller Mietangebote mit 3 bis maximal 8 Prozent im Zeitraum 2010 bis 2022 aus. Anders ausgedrückt, der Neubau spielt entgegen aller kommunal- oder landes- oder bundespolitischen Beteuerungen in Köln für den Mietmarkt keine entscheidende Rolle und er führt nicht zu einem signifikanten Anstieg des Mietangebots.
Fakt 2: Die Zahl der angebotenen Wohnungen in Köln sinkt deutlich. Es gibt drei Zahlen, die verdeutlichen wie prekär die Lage für die Menschen ist, die in Köln eine Wohnung suchen. Bezogen auf die Gesamtstadt wurden so viele Wohnungen zur Miete angeboten (Drei Werte):
• 2010: 16.914 Mietwohnungen im Angebot
• 2020: 3.752 Mietwohnungen im Angebot (niedrigster Wert in den 12 Jahren)
• 2022: 7.327 Mietwohnungen im Angebot
Die Stadtverwaltung verkauft die gestiegene Zahl an wieder angebotenen Mietwohnungen in den Jahren 2020 bis 2022 als Erfolg und weist diesen Zeitraum extra aus. Das ist verständlich, wenn man die Jahre der Kommunalwahl im Sinn hat. Nur fielen die Mietangebote nach der Kommunalwahl 2015 besonders ins Bodenlose. Und auch da war Henriette Reker die Oberbürgermeisterin der Stadt Köln und Grüne, CDU und FDP an der Macht. 2020 waren es dann Grüne, CDU und Volt und Henriette Reker Oberbürgermeisterin.
Vergleicht man die Zahlen von 2010 mit denen von 2022, die besonders vorteilhaft sind im Gegensatz etwa zu 2020, dann fällt bezogen auf die Stadtbezirke auf: In der Innenstadt, Rodenkirchen, Lindenthal, Ehrenfeld, Nippes, Chorweiler, Porz, Kalk und Mülheim wurden die Angebote an Mietwohnungen mehr als halbiert. In den äußerst beliebten linksrheinischen Stadtbezirken wie Ehrenfeld wurden 2022 nur 539 Mietwohnungen angeboten, davon 36 Neubauwohnungen. Wer 2010 in Ehrenfeld eine Neubauwohnung (Neubaustandard) mietete zahlte 10 Euro und 2022 bereits 18,50 Euro pro Quadratmeter.
Die Durchschnitte
Im Jahr 2023 lag die mittlere Nettokaltmiete bei 10 Euro pro Quadratmeter bei den Bestandsmieten. Die höchsten Mieten im Bestand wurden in der Innenstadt mit 11,63 Euro pro Quadratmeter im Median ermittelt und die günstigsten Mieten in Chorweiler mit 8,15 Euro pro Quadratmeter im Bestand ermittelt. Die Mieten des freifinanzierten Wohnungsbau liegen wenig überraschend über denen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus.
Die Mietbelastung
Bei der Mietbelastung 2023 ergibt sich ein interessantes Bild. Sie ist in Chorweiler mit 40 Prozent des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens höher als in Nippes oder der Innenstadt, wo der Wert bei 31 Prozent liegt. Dabei geht die Stadt Köln von 3.000 Euro Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt aus. So werden Haushalte mit einem niedrigen Haushaltsnettoeinkommen (2.000 Euro) deutlich stärker durch Mieten bis zu 47 Prozent belastet, als Haushalte mit Einkommen zwischen 4.000 und 6.000 Euro, die nur 21 Prozent für die Miete zahlen müssen. Ein weiterer Fakt: Menschen, die in öffentlich geförderten Wohnungen leben haben eine Mietbelastung von 38,9 Prozent, während Menschen, die in frei finanzierten Wohnungen leben im Durchschnitt eine Mietbelastung von 31,7 Prozent tragen. In Chorweiler liegt dieser Wert sogar bei 50,4 Prozent.
FDP Köln meldet sich zu Wort
Die baupolitische Sprecherin der FDP-Ratsfraktion Stefanie Ruffen kommentiert in einer schriftlichen Mitteilung den Bericht: „Der Wohnungsmarktbericht kommt zu einem eindeutigen Ergebnis: Angebot und Nachfrage haben Auswirkung auf die Preise. Wenn es zu wenige Wohnungen gibt, dann kosten diese wenigen Wohnungen auch mehr. Das ist eine ganz einfache marktwirtschaftliche Gesetzmäßigkeit und wirkt sich auf den Gesamtmarkt aus. Wenn selbst Gutverdienende Probleme haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden, muss man sich nicht wundern, wenn es für die geringer Verdienenden noch schwieriger wird. Die einzige Lösung für dieses Dilemma heißt deshalb bauen, bauen und nochmals bauen.
Wenn wir bei steigenden Einwohnerzahlen jeden Dachgeschossausbau wegen fehlender Stellplätze oder einem zu hohen Dach monatelang diskutieren und grundsätzlich keine Flächenversieglung mehr zulassen wollen und damit größere Neubaugebiete verhindern, kommen wir aus dieser Misere nicht mehr raus. So wird das Wohnen in der Stadt irgendwann nur noch sehr gut verdienenden Menschen vorbehalten bleiben. Gleichzeitig vertreiben wir die Altersgruppe der Familiengründer und damit auch der Erwerbstätigen aus unserer Stadt.
In Köln werden durch immer neue den Markt drangsalierende Instrumente wie das Kooperative Baulandmodell, Erbpacht und Milieuschutzsatzungen hauptsächlich Investitionen in Wohnen verhindert. Wirksame Methoden zur Beschleunigung von Wohnungsbau wie schnelle B-Plan-Verfahren, schnelle Grundstücksvergaben oder z. B. Unterstützung von Jedem, der Wohnungen errichten will, findet man dagegen nicht. Es wird Zeit, dass sich in den Köpfen bei Verwaltung und dem Ratsbündnis aus Grünen, CDU und Volt etwas ändert, denn jede gebaute Wohnung ist eine gute Wohnung und lindert das Problem – egal in welchem Preissegment sie entsteht.“
