Aus dem Zahlenwerk der 40 Makler der Kölner Immobilienbörse und Marktbeobachtungen stützen sich die Zahlen die heute vorgestellt wurden. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien zieht an. Dies hat zwei Gründe in Köln. Zum einen das nach der Wirtschafts- und Finanzkrise Anleger ihr Vermögen wieder verstärkt in "Betongold" investieren, zum anderen aber auch die Nachfrage in Köln stärker ist, als das Angebot. Besonders gefragt bei Kapitalanlegern sind Mehrfamilienhäuser mit 3-4 Wohnungen in der Preisklasse bis zu einer Million Euro. Hier suchen aktuell Kapitalanleger auch nach sanierungsbedürftigen Häusern. Auch bei auf kleinere Eigentumswohnungen gibt es einen richtigen Run. Zum einen weil es in der Stadt immer mehr Single-Haushalte gibt, zum anderen aber auch der demografische Wandel sich hier schon bemerkbar macht. Ältere Menschen suchen kleinere Wohnungen. Aber auch größere Einheiten zwischen 120-140 qm sind in den Citylagen Mangelware.

In Sülz explodieren die Preise
Einen ganz besonderen Trend spürten die Makler der KIB in Sülz in der Nähe des Beethovenparks auf. Dort seien die Preise exorbitant gestiegen. Für Eigenheime aus den 30er-50er Jahren müsse man 500.000-600.000 Euro bezahlen, die häufig dann auch noch sanierungsbedürftig sind, so dass man hier leicht auf ein Investment von rund 800.000 Euro komme. Auch der Markt in Lindenthal bleibt knapp, hier liegen die Preise für Einfamilienhäuser im Mittel bei 1 Million Euro. Weniger muss man dagegen für gebrauchte Einfamilienhäuser in Longerich, Weiden oder Widdersdorf anlegen, hier liegen die Preise bei rund 350.000 Euro. In den Lagen Junkersdorf, Rodenkirchen oder Müngersdorf sind die Preise um rund 5 Prozent im ersten Halbjahr 2010 gestiegen.

Es wird zu wenig gebaut
Die steigenden Preise erklären die Makler der KIB mit der schwachen Bautätigkeit in Köln. So wurden in Köln zwischen 2008 und 2009 in Köln 21,9 Prozent weniger Mehrfamilienhäuser errichtet. Aber auch das historische Zinstief lässt die Nachfrage gerade nach Kaufimmobilien steigen. Musste man vor 15 Jahren noch 643 monatlich für einen Kredit von 100.000 Euro bezahlen, sind dies heute nur 295 Euro. Im Markt ist das Angebot an Wohnungen und Häusern im Jahr 2008/2009 um 15-18 Prozent gesunken für 2010 rechnen die Makler mit 20 Prozent weniger. Die Makler rechnen auch in Zukunft mit einem weiter sinkenden Angebot und damit einer Schere zwischen Angebot und Nachfrage. Dazu komme, dass sich mittlerweile viele Menschen, wenn Sie ein Jobangebot in München, Hamburg oder Köln erhalten für Köln entscheiden, da in München und Hamburg selbst für Gutverdiener das Wohnen zu teuer geworden sei.

Die Mieten im Linksrheinischen steigen
Die Mieten steigen und das sei aus Investorensicht positiv zu bewerten. Aber die Kunden seien anspruchsvoller geworden. Die Qualität müsse stimmen. Im Agnesviertel, Lindenthal oder Sülz zahlt man derzeit zwischen 9-12 Euro /qm kalt. Besonders Sülz und Klettenberg sind teuer. Für Familien kann sich da der Blick über den Bahndamm nach Zollstock lohnen wo die Mieten noch günstiger sind. Steigerungen erwarten die Experten in Ehrenfeld und Nippes wo die Mieten sich zu rund 10 Euro / qm kalt in den nächsten Jahren entwickeln werden. Wer im Rheinauhafen etwas mieten möchte, muss mit Mieten zwischen 14-16 Euro /qm rechnen.

Köln hat sich auch im Premiumsegment etabliert
An den Spitzenpreisen im Rheinauhafen machen die KIB Makler fest, dass sich in Köln auch das Premiumsegment etabliert hat. Preise um 5.000-6.000 Euro bis zu 10.000 Euro pro Quadratmeter im Wohnkranhaus seien für Köln Neuland gewesen. Da diese aber im Rheinauhafen realisiert werden konnten, sei der Rheinauhafen eine Erfolgsgeschichte. Das habe man so nicht erwartet. Daher blickt man auch zuversichtlich auf die Entwicklung im Gerling-Quartier. Hier rechnet man bei den auf 44.000 qm entstehenden 139 Wohnungen mit Preisen von 3.700 Euro – 12.000 Euro pro qm für das Penthouse mit Domblick. Die hohen Preise seien mit den häufig in Köln vorzufindenden schwierigen Grundstücksverhältnissen erklärlich. Zudem muss gerade in Innenstadtlagen entweder aufwendig saniert oder zuvor der Bestand abgerissen werden. Ein Faktor der zusätzlich die Preise erhöht.

Das rechtsrheinische Köln – Für Familien noch erschwinglich
Die Preise für Immobilien im rechtsrheinischen Köln seien konstant geblieben, es habe eine leichte Preissteigerung um 5 Prozent gegeben, so Stefan Asshoff. Gerade im rechtsrheinischen sind die Schwankungen aber auch am höchsten, selbst nur wenige Häuser entfernt. So kann der Quadratmeterpreis bei Premium-Rheinlagen bei Eigentumswohnungen, etwa mit Rhein und Domblick schon einmal bei 5.000 Euro liegen, bekommt man auf der gegenüberliegenden Straßenseite nur noch 2.200 Euro für den Quadratmeter Neubau. Für Eigentumswohnungen im Bestand muss man mit 1.700-1.800 Euro rechnen. Mehr als im linksrheinischen Köln ist im rechtsrheinischen der Zustand der Häuser entscheidend für die Preise die man erzielen kann. Etwa bei Geschosswohnungsbau aus den 60er und 70er Jahren. Wenn diese nicht energetisch saniert und optisch revitalisiert sind kommen diese Objekte unter Preisdruck. Nicht nur beim  Verkauf, sondern auch in der Vermietung. In einfachen Lagen liegen die Kaltmieten im rechtsrheinischen Köln bei 5 Euro und können in besseren Lagen in der Spitze 8,50 Euro erreichen. Die geringeren Mieten machen die KIB Makler daran fest, dass das Freizeitangebot im rechtsrheinischen Köln weit hinter den Angeboten auf der anderen Rheinseite hinterherhinkt. Für Einfamilienhäuser in den besseren Stadtteilen wie Brück, Rath, Zündorf oder Westhoven muss man mit Preisen rund um 450.000 Euro rechnen.

Kölner Umland günstiger – aber Preise ähnlich wie in Köln
Wer weit genug aus Köln hinauszieht bekommt Immobilien zu weitaus günstigeren Preisen. Etwa in den Räumen hinter Euskirchen sind Häuser schon ab 70-80.000 Euro zu haben und wer mehr als 250.000 Euro anlegen kann, der kann sich hier schon eine Villa leisten. Nach fallenden Preisen stabilisiere sich der Markt im ländlichen Raum wieder. Interessant sei, dass Immobilien in diesen Lagen vor allem von Menschen aus den Beneluxländern nachgefragt würden. Wer hier mietet muss mit Quadratmeterpreisen von 3-6 Euro kalt rechnen, so Alfred Kirch.

Im Rhein-Sieg Kreis und im Rhein Erftkreis bestimmt vor allem die Bahnanbindung des Preis und wie die Schulsituation vor Ort ist. In gut erschlossenen Gebieten liegen die Preise für Einfamilienhäuser zwischen 200-300.000 Euro. Aber auch hier gibt es Unterschiede. In Bergheim muss man 215.000 Euro, Brühl 300.000 Euro, Pulheim 330.000 Euro oder Rösrath 220.000 Euro berappen. Der Trend geht hier mehr zum freistehenden Einfamilienhaus und Käufer orientieren sich zunehmend an der Energieeffizienz. Im direkten Umland sei der Markt der Mehrfamilienhäuser wie leergefegt und die Nachfrage nach kleineren Mehrfamilienhäusern sehr groß. Bei den Mietwohnungen geht es bei 6 Euro kalt den Quadratmeter los, wobei etwa in Brühl auch 7-8 Euro üblich seien.

Gewerbeimmobilien: Köln hat weniger Leerstand als Frankfurt oder München
Die wirtschaftliche Situation belastet weiterhin den Markt der Gewerbeimmobilien. In Köln, so Markus Larbig stehen derzeit 10 Prozent aller Gewerbeflächen leer. Das sei ein guter Wert im Vergleich zu Frankfurt oder München wo die Leerstandsquote derzeit bei rund 15-18 Prozent läge. Die stärkste Nachfrage läge derzeit bei Flächen um 150-400 qm für Unternehmen mit 10 Mitarbeitern, etwa die klassische Agentur. Dieses Angebot werde häufig nicht befriedigt da die meisten Büroflächen bei 1000 qm starten. Der Quadratmeterpreis liegt aktuell im Mittel bei rund 11 Euro, kann in Spitzenlagen aber bis auf 19 Euro steigen. Die Nebenkosten liegen im Durchschnitt bei 2,83 Euro pro Quadratmeter. Viele Kunden gerade die mit einem größeren Fuhrpark entscheiden sich mittlerweile auch für Randlagen, wenn dort die Infrastruktur stimme. Als positives Beispiel nannte Larbig den Airport Business Park. Bei den Ladenmieten mussten selbst in den Toplagen Schildergasse (260 Euro/qm)und Hohe Straße (220 Euro/qm) Preisabschläge von 2-4 Prozent, in den Nebenlagen Mittel- (65 Euro/qm) und Ehrenstraße (95 Euro/qm) sogar 7-12 Prozent in Kauf genommen werden.

Immobilienmesse im Gürzenich
Am kommenden Samstag, 28.8.2010 findet zum ersten Mal im Kölner Gürzenich eine Immobilienmesse statt, bei dem sich unter anderem auch die Maklerunternehmen der Kölner Immobilienbörse präsentieren. Neben Immobilienangeboten gibt es auch Informationen zur Finanzierung und Fachvorträge etwa von einem Notar.
1. Kölner Immobilienbörse
Gürzenich Köln, Martinstraße 29-37
Samstag 28.8.2010
Öffnungszeit: 10-18 Uhr
Eintritt frei
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[ag]

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