Köln | Steigende Mieten, wenig verfügbare bezahlbare Wohnungen, mögliche Mieterhöhungen – mit all diesen Themen beschäftigen sich viele Kölner Bürger:innen. Heute stellte die „Arbeitsgemeinschaft Kölner Mietspiegel“ den aktualisierten Mietspiegel für Köln vor. Dieser zeigt: Auf dem Kölner Mietmarkt ist keine einheitliche Entwicklung erkennbar. Allerdings stiegen die Mieten bei Neubauwohnungen, kleineren Wohnungen sowie Wohnungen in älteren Gebäuden. Dieser Trend lasse sich anhand der hohen Nachfrage auf dem Kölner Mietmarkt und der fehlenden bezahlbaren Wohnungen erklären, so die Arbeitsgemeinschaft.
Was ist ein Mietspiegel?
Der Mietspiegel stellt in einer nach Stadteilen aufgegliederten Übersicht die Mieten einer Stadt oder Gemeinde dar. In Köln wird der Mietspiegel vom „Arbeitskreis Mietspiegel“ unter der Leitung des Vereins Rheinischen Immobilienbörse erstellt. Für den aktualisierten Mietspiegel wurden 36.000 Daten von Mietern ausgewertet. Die Daten des Mietspiegels unterscheiden sich von den Angebotsdaten aus etwa Online-Immobilienportalen, die ausschließlich Neuvertragsmieten darstellen. Außerdem lässt sich aus den Ergebnissen für unterschiedliche Wohnlagen ein durchschnittlicher Mietpreis ablesen. Entscheidend für die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitraum der letzten 6 Jahre. Der jetzige veröffentlichte Mietspiegel ersetzt somit die bisher geltende Ausgabe aus dem Jahr 2021.
Kölns aktualisierter Mietspiegel
In einer mittleren Wohnlage schwankt der Mittelwert der einzelnen Mietspannenfelder zwischen 5,10 Euro und 13,25 Euro. Dies zeige „einen je nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung stark differenzierten Wohnungsmarkt“, so Ellen Lindner, Geschäftsführerin der Rheinischen Immobilienbörse.
Eine deutliche Dynamik zeige sich auf dem Kölner Wohnungsmarkt besonders bei neuen und älteren Wohnungen, so Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888. Wohnungen in älteren Baualtersklassen seien mit relativ niedrigem Mietniveau zu finden. Insofern sind die Wohnungen bei Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen sehr gefragt. Die Nachfrage nach Neubau-Wohnungen sei aufgrund zusätzlicher Verfügbarkeit zu Bestandswohnraum und energetischen Beschaffenheit so hoch, fügte Tewes hinzu. Aufgrund der hohen Baukosten seien die Wohnungen mit höherem Mietpreis bei Beziehern mit höherem Einkommen gefragt.
Die Mieten in Wohnungen in Gebäuden, die bis 1960 bezugsfertig wurden, stiegen seit dem Mietspiegel 2021 von durchschnittlich 5,75 Euro pro Quadratmeter auf 6,13 Euro (Plus 6,6 %) pro Quadratmeter. In Wohnungen, die von 1961 bis 1975 bezugsfertig wurden, erhöhte sich die Quadratmeterpreis von durchschnittlich 7,20 auf 7,80 Euro.
Wohnungen, die ab 2018 bezugsfertig wurden, weisen wesentlich höhere Mietpreise auf. In guten und sehr guten Wohnlagen werden im Neubausegment pro Quadratmeter durchschnittlich 16,60 Euro als Oberwert der entsprechenden Mietpreisspanne erreicht, so das Ergebnis der Rheinischen Immobilienbörse.
Allerdings zeigt der Mietspiegel auch: Das Mietenniveau in Wohnungen, die zwischen 1976 und 2017 bezugsfertig wurden, zeigt sich relativ stabil. So kostet etwa eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert mit einem Baujahr 2005 bis 2017 kostet durchschnittlich 10,48 Euro pro Quadratmeter.
Mangel an Wohnraum in Köln
In Köln mangelt es an Wohnraum. „Viele Kölnerinnen und Kölner würden gerne umziehen, finden aber keine adäquaten Wohnungen“, so Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mieterverein Köln. Viele Kölner:innen zögen deshalb seltener um, die neuen Wohnungen seien oftmals kleiner und teurer. „Viele müssen daher fast schon in Wohnungen bleiben, die für sie eigentlich zu groß sind, während Familien gezwungen sind, ins Umland zu auszuweichen“.
Die erhöhte Nachfrage nach kleinen und älteren Wohnungen sehe der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, so Tewes, mit Sorge. Es zeige, dass es in Köln einen erheblichen Mangel an Wohnraum gebe. In Köln fehlen Neubauwohnungen: Nur ein ein Bruchteil sei verwirklicht. „Köln hinkt einfach mit Neubauten hinterher“, so Depel. Es müsste neuer Wohnraum geschaffen werden, der zudem bezahlbar bleibe: „Sonst wird sich der Wohnungsmarkt in Köln auf absehbare Zeit nicht erholen.“
Werden Mieten in Köln noch teurer?
Energetische Herausforderungen, wie etwa die kürzlich vorgestellten Pläne der Europäischen Union und der Bundesregierung, erschweren die Situation auf dem Mietmarkt weiter, so Werner Nussbaum, Mitglied des Vorstands der Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen. Der verpflichtende Austausch einer Gasheizung oder andere ähnliche Sanierungen sorge für Probleme für Mieter und Vermieter.
rs
