Köln | Die GAG Immobilien AG hat in Köln über 42.000 Wohnungen. Heute zog die GAG Bilanz für 2015, stellte die aktuelle Situation bei der Übernahme der über 1.000 Wohnungen in Chorweiler vor und den weiteren Weg des Downlisting aus der Börse.
Wenn die GAG ihre Zahlen vorstellt geht es immer um Summen und Erlöse, aber auch um Quartiere und Veedel in denen Menschen leben. Dort wo modernisiert oder neu gebaut wird. 2015 stellte die GAG insgesamt 389 Neubauwohnungen fertig. Insgesamt mit Zukäufen und Modernisierungen waren dies 761 Wohneinheiten. Bis zum Jahr 2020 sollen 3.750 Wohnungen neu gebaut und 2.050 Wohnungen modernisiert sein. Das sind insgesamt 5.000 Einheiten. Dafür will die GAG über eine Milliarde Euro investieren. Dabei liegt der Fokus auf dem Neubau. Dies müsse aber ab 2020 sich wieder zu Gunsten der Modernisierung verändern, denn wer einen so großen Bestand habe, müsse diesen auch pflegen und vernünftig bewirtschaften, so Vorstand Uwe Eichner.
Aber schauen wir mal dort hin, wo etwas 2015 fertig geworden ist. Da ist das Waldbadviertel, der ehemalige Millionenacker, in Ostheim. 208 Wohnungen wurden fertig, darunter 67 öffentlich gefördert. Kathrin Möller, aus dem Vorstand erzählt, dass die neu gebaute Kindertagesstätte schon voll besetzt sei und auch von den Bewohnern der Saarsiedlung – die sich einst gegen das Neubauprojekt gewehrt hatten – angenommen werde. Man müsse eigentlich schon eine zweite Kita planen. Am Grüner Weg wurden 113 Wohnungen fertig und alle seien vermietet, so Möller. Auch die frei finanzierten. Die Kaltmiete liege dort bei rund elf Euro. Auch die Vermietung der Gewerbeflächen, mit denen man sich am Anfang schwer getan habe, nehme Fahrt auf.
In Stammheim entstanden 48 Wohnungen und auf einem kleinen Grundstück zum Rhein hin, dass die Stadt an die GAG veräußert hat, können noch weitere Wohnungen neu gebaut werden. Am Teuersten war die Modernisierung von 115 Wohnungen in der Heidelberger Straße in Buchforst. Alle Wohnungen wurden barrierefrei gestaltet. Die Investitionssumme lag bei über 10 Millionen Euro. Sieht man die Stichtagsbetrachtung der Bilanz, dann hat die GAG lediglich 240 Wohnungen zusätzlich im Bestand.
2016 hat man große Projekte geplant an der Neusser Straße in Longerich. Dort sollen 38 Wohnungen und ein Blockheizkraftwerk gemeinsam mit der Rheinenergie entstehen. Damit können die Mieter preisgünstigen und lokal erzeugten Strom beziehen. Dies gilt auch für die angrenzende Siedlung der Heinrich-Hörle-Straße. Weitere Projekte, die die GAG für 2016 in Planung hat(Anzahl der Wohnungen): Clouth-Gelände (100), Nibelungenstraße (25), Waldbadviertel (166), Kalk Nord (111), Danziger Straße (70), Eltzhof (84), Bergisch-Gladbacher Straße (73), Auguste-Kowalski-Straße (9), Sürther Feld (109) und Heinrich-Eberts-Straße (41). Darunter befinden sich 602 öffentlich geförderte Wohnungen. Im vierten Quartal 2016 will man in der Holsteinstraße in Mülheim mit dem Bau von 120 Wohnungen beginnen. 2017 sollen der Bau von insgesamt 170 Wohnungen am Häuschensweg in Bickendorf beginnen und im 1. Quartal 2018 von 252 Wohnungen an der Swinestraße in Chorweiler Nord.
Auch für Flüchtlinge hat man einiges getan. Mit der Stadt hat man 69 Mietverträge abgeschlossen und in Poll 57 Wohnungen zur Flüchtlingsunterbringung geschaffen. Allerdings gebe es bürokratische Hürden, denn die meisten GAG-Wohnungen seien 2-3 Zimmerwohnungen. Für die großen Familien zu klein und die alleinreisenden Flüchtlinge zu groß, vor allem vor dem Hintergrund der gesetzlichen Regelungen. So blieben von den 200 Wohnungen, die man jedes Jahr der Stadt zur Verfügung stellen könnte einige ungenutzt.
Die Durchschnittsmiete
Im Jahr 2015 lag die errechnete Durchschnittsmiete bei 6,29 Euro pro Quadratmeter. Für die frei finanzierten Wohnungen bei 6,55 und die öffentlich geförderten Wohnungen bei 5,96 Euro/qm. Die Durchschnittsmieten stiegen zwischen 2014 und 2015 um 0,13 Euro/qm. Uwe Eichner machte auch deutlich, dass es bei der GAG kaum mehr leere Wohnungen gebe. Die nachfragebedingten Leerstände tendieren gegen Null. Dies zeigt den Druck im Markt. Der Konzern hat höhere Mietausfälle als noch 2014 zu beklagen. Diese stiegen um 3,5 Prozent auf über 14 Millionen Euro. Das Immobilienvermögen der GAG liegt jetzt bei 4,74 Milliarden Euro. Der Umsatz lag bei 308,3 Millionen Euro und das Konzernergenis weist ein Plus von 35,3 Millionen Euro aus und das Eigenkapital konnte auf 610 Millionen Euro gesteigert werden.
Zum 1.1.2017 will die GAG das Downlisting, also den Abschied aus der Börse endgültig vollzogen haben und Wechsel vom qualifizierten in den allgemeinen Freiverkehr abgeschlossen haben. Davon sind 7.369.775 Vorzugsaktien der GAG betroffen.
In Chorweiler steht dem Übergang der Wohnungen an die GAG nichts mehr im Weg
Seit zwei Tagen wisse man, dass die Notare mit ihrer Arbeit beginnen könnten, denn auch die letzten schwierigen Fälle seien gelöst. Damit begönne der Übergang der 1.200 Wohnungen an die GAG, wenn die Umschreibungen im Grundbuch erfolgt seien. Man habe alles bereits vorbereitet, wie die Streetworker und Sozialarbeiter. Die Übernahme, daraus macht Vorstand Eichner keinen Hehl werde ein Kraftakt für das Unternehmen. Bis die Bausubstanz modernisiert und die für die GAG so typische Nachbarschaft aufgestellt sei, werde Jahre dauern. Dies werde auch nicht ohne Veränderungen funktionieren, so Eichner. Der mit rund fünf Prozent Fällen rechnet bei denen auch ein Umzug nötig werde, wenn das Mietverhältnis problematisch sei. Gerechnet auf 1200 Wohneinheiten könnten so 60 Mieter betroffen sein.
Autor: Andi Goral
